Barometr nieruchomości Private House Brokers – sierpień 2025

Ośmiu chętnych na jedno mieszkanie

Dane z sierpnia potwierdzają, że konkurencja na rynku najmu osiągnęła w tym roku swój szczyt. Choć liczba nowych najemców była nieznacznie niższa niż w rekordowym lipcu, to właśnie w sierpniu, przy mniejszej liczbie dostępnych ofert, rywalizacja o każde mieszkanie była największa. W bazie Private House Brokers zarejestrowaliśmy aż 3239 nowych najemców, podczas gdy liczba dostępnych ofert wyniosła zaledwie 416. To przełożyło się na bezprecedensowy wskaźnik popytu, który wystrzelił do poziomu 7,79. Oznacza to, że na każdą nieruchomość na wynajem przypadało blisko ośmiu aktywnie poszukujących klientów. Dla właścicieli mieszkań to złoty czas – dobrze przygotowane i wycenione oferty znikają z rynku w mgnieniu oka, a stawki czynszów są najwyższe w ciągu roku. To znakomity moment, by zainwestować w nieruchomość pod wynajem lub zoptymalizować zyski z już posiadanej.

Studenci napędzają ceny, ale jakość ma znaczenie

Za tak ogromnym popytem stoi przede wszystkim tradycyjny szczyt sezonu studenckiego – tysiące młodych ludzi finalizuje poszukiwania dachu nad głową na nadchodzący rok akademicki. To zjawisko, w połączeniu z ograniczoną podażą, napędza wzrost cen, które według analiz rynkowych poszły do góry o ponad 5% rok do roku. Właściciele, którzy rozumieją potrzeby tej grupy – oferując nie tylko dobrą lokalizację, ale też funkcjonalny rozkład i szybki internet – zyskują najwięcej. Jednocześnie, wysokie ceny sprawiają, że najemcy stają się coraz bardziej wymagający, zwracając uwagę na standard mieszkań, co w poprzednich latach nie było kojarzone ze studenckimi oczekiwaniami.

Inflacja spada, a popyt na kredyty rośnie

Podczas gdy na rynku najmu utrzymuje się bardzo wysokie, sezonowe zainteresowanie, segment sprzedaży nabiera nowej, pozytywnej energii. W sierpniu w Private House Brokers aktywnie wspieraliśmy 1215 klientów poszukujących nieruchomości na sprzedaż, a ich udział w łącznej liczbie wszystkich nowo pozyskanych klientów (kupujących i najemców) wzrósł do 27%. Wskaźnik popytu wyniósł 0,67, co oznacza zdrową równowagę między podażą (1810 ofert) a popytem. Ten rosnący optymizm ma solidne podstawy – inflacja w sierpniu spadła do 2,8%, osiągając najniższy poziom od ponad roku. W odpowiedzi na te dane, Rada Polityki Pieniężnej dokonała drugiej z rzędu obniżki stóp procentowych, co już teraz bezpośrednio przekłada się na rosnący popyt na kredyty hipoteczne. Jak podaje BIK, w lipcu wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe wzrosła aż o 32% rok do roku.

Rynek wtórny tańszy, a deweloperzy budują więcej

Sytuacja sprzyja kupującym. Na rynku wtórnym ceny stają się coraz bardziej konkurencyjne wobec rynku pierwotnego, a sprzedający są bardziej otwarci na negocjacje. Jednocześnie na rynku deweloperskim widać sygnały ożywienia. Choć w skali całego roku aktywność budowlana jest niższa, lipiec przyniósł rekordową liczbę pozwoleń na budowę (16,8 tys. lokali). Co ważniejsze, dane te przełożyły się na realne działania – liczba rozpoczętych budów wzrosła o 24% w stosunku do czerwca. Mimo ogólnej ostrożności w branży, ten lipcowy zryw aktywności deweloperów jest pozytywnym sygnałem dla kupujących i zapowiedzią, że w najbliższych miesiącach wybór mieszkań będzie jeszcze większy. Pozycję kupujących dodatkowo wzmacniają nowe przepisy. Dzięki nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy, osoby kupujące mieszkanie na etapie budowy (na podstawie umowy deweloperskiej) zyskały takie same prawa do zgłaszania wad deweloperowi w ramach rękojmi, jakie dotychczas mieli nabywcy gotowych lokali. W praktyce oznacza to koniec z nierównym traktowaniem i większą pewność, że wszelkie usterki zostaną usunięte na koszt dewelopera.

„Sierpniowe dane precyzyjnie ilustrują dwa odrębne zjawiska na rynku. Wskaźnik popytu na najem na poziomie 7,79 to sygnał, że znajdujemy się w kluczowym punkcie sezonu – dla właścicieli to ostatni dzwonek, by wykorzystać maksymalny popyt studencki i zabezpieczyć dochód na kolejne miesiące. Warto teraz poprawić widoczność oferty lub skorygować cenę. Z kolei na rynku sprzedaży wskaźnik 0,67, przy jednoczesnym wzroście udziału kupujących w naszej bazie do 27%, to dowód na budujący się optymizm. Napędzają go decyzje RPP o kolejnych obniżkach stóp, co realnie poprawia dostępność kredytów. W Private House Brokers działamy na styku tych dwóch światów: właścicielom nieruchomości na wynajem pomagamy sfinalizować transakcje w szczycie sezonu, a kupującym wskazujemy, jak obecne, stabilne warunki przekuć na korzystną cenę zakupu” – komentuje Maciej Zięba, Dyrektor Operacyjny Private House Brokers.

Warszawa i Wrocław: giganci rynku najmu

Sierpniowe dane pokazują, że Warszawa i Wrocław to niekwestionowani liderzy popytu na najem. W stolicy wskaźnik popytu osiągnął wyjątkowo wysoki poziom 13,06. Przy 470 chętnych najemcach, nawet mniejsza podaż generuje bardzo wysoki, statystyczny wskaźnik presji – ponad trzynastu chętnych na każdą ofertę. Niewiele ustępował Wrocław, gdzie wskaźnik wyniósł 8,66. W obu miastach odsetek klientów zainteresowanych kupnem był najniższy w Polsce (odpowiednio 16% i 12%), co potwierdza, że są to aktualnie rynki napędzane przede wszystkim przez najemców – studentów i młodych profesjonalistów.

Poznań: rynek idealnej równowagi

Na drugim biegunie znajduje się Poznań, który wyróżnia się unikalną na skalę kraju strukturą popytu. Aż 51% wszystkich klientów Private House Brokers w tym mieście było w sierpniu zainteresowanych zakupem nieruchomości. To jedyna metropolia, gdzie rynek dzieli się niemal idealnie po równo między kupujących a najemców, co świadczy o jego dużej dojrzałości i stabilności oraz silnym dążeniu mieszkańców do posiadania własnego M.

Kraków i Gdańsk: silne i stabilne ośrodki

Kraków i Gdańsk to przykłady silnych rynków, które łączą wysoki popyt na najem (wskaźniki odpowiednio 6,78 i 7,93) ze zdrowym zainteresowaniem zakupem. Szczególnie wyróżnia się Kraków, gdzie wskaźnik popytu na zakup wyniósł 0,81, co jest jednym z najwyższych wyników w kraju. W obu miastach co czwarty klient (25-26%) poszukiwał nieruchomości na własność, co pokazuje, że mimo presji na rynku najmu, segment sprzedaży pozostaje bardzo aktywny.

Łódź: rynek z potencjałem

Łódź prezentuje się jako rynek o niższej presji popytowej, co może stanowić ciekawą okazję dla inwestorów szukających mniejszej konkurencji. Wskaźnik popytu na sprzedaż (0,30) był najniższy spośród analizowanych miast, co stwarza kupującym komfortowe warunki do negocjacji. Jednocześnie solidny wskaźnik popytu na najem (4,37) gwarantuje stabilny potencjał dochodowy dla właścicieli mieszkań.

Inwestowanie w grunty: początek nowej ery

Rynek gruntów staje się jednym z najgorętszych tematów inwestycyjnych w Polsce. Ceny działek w ostatnich latach rosły szybciej niż mieszkań, a nadchodząca reforma planowania przestrzennego otworzy przed świadomymi inwestorami zupełnie nowe możliwości. Gminy do połowy 2026 roku uchwalą nowe plany ogólne, które zdecydują o przeznaczeniu tysięcy działek. Te, które uzyskają prawo do zabudowy, mogą zyskać na wartości nawet 30%. To idealny moment, by z pomocą ekspertów analizować lokalne plany i podejmować strategiczne decyzje, które przyniosą ponadprzeciętne zyski w przyszłości.

Hiszpania bije rekordy, polscy deweloperzy ruszają na południe

Polacy pokochali inwestowanie w Hiszpanii. W pierwszej połowie 2025 roku kupiliśmy tam rekordowe 2083 nieruchomości, a nasz udział w rynku zagranicznych nabywców stale rośnie. To już nie tylko trend, ale strategiczna dywersyfikacja portfela w poszukiwaniu stabilnych rynków i słońca. Co ważne, za indywidualnymi inwestorami podążają polscy deweloperzy, którzy coraz odważniej realizują projekty na Costa del Sol czy Costa Blanca. To najlepszy dowód na dojrzałość i siłę polskiego kapitału, który z sukcesem konkuruje na arenie międzynarodowej.

Wychodząc naprzeciw temu ogromnemu zainteresowaniu i oczekiwaniom rynku, w Private House Brokers mamy tam również swojego przedstawiciela. Pomożemy Ci wybrać nieruchomość i przejść przez cały proces transakcyjny, aż do przekazania kluczy. Wszystko załatwisz w komfortowy sposób - po polsku i przy pełnym wsparciu naszego agenta oraz lokalnych partnerów na miejscu.

Deweloperzy przyspieszają dzięki nowym przepisom

Rynek deweloperski nabiera wiatru w żagle. Rekordowa liczba pozwoleń na budowę w lipcu to sygnał, że branża z optymizmem patrzy w przyszłość. Ten optymizm jest napędzany nie tylko przez rosnący popyt, ale także przez korzystne zmiany w prawie. Kluczową zmianą jest nowelizacja ustawy „lex deweloper”, która znosi centralnie narzucane, sztywne normy parkingowe. Dotychczas deweloperzy byli zobowiązani do budowy nawet 1,5 miejsca postojowego na jedno mieszkanie, co w gęstej zabudowie miejskiej było kosztowne i często blokowało całe projekty. Teraz to gminy będą decydować o liczbie miejsc parkingowych, dostosowując ją do lokalnych potrzeb. Dla kupujących oznacza to więcej nowych inwestycji w atrakcyjnych, centralnych lokalizacjach.

Nieruchomości komercyjne wracają do gry

Po okresie niepewności, kapitał inwestycyjny znów szerokim strumieniem płynie w kierunku polskich nieruchomości komercyjnych. W pierwszej połowie 2025 roku wartość transakcji sięgnęła 1,7 mld euro. Liderem pozostaje sektor magazynowo-logistyczny, ale wyraźnie widać odrodzenie w segmencie handlowym. Inwestorzy szczególnie upodobali sobie parki handlowe i centra convenience, które idealnie wpisują się w nowe nawyki konsumentów. To pokazuje, że polska gospodarka ma solidne fundamenty, a rynek nieruchomości komercyjnych oferuje stabilne i atrakcyjne stopy zwrotu.

Inflacja w dół, podatki w górę

Najważniejszą informacją makroekonomiczną ostatnich tygodni jest spadek inflacji do 2,8%. Tak niski odczyt skłonił Radę Polityki Pieniężnej do drugiej z rzędu obniżki stóp procentowych, co czyni kredyty tańszymi i bardziej dostępnymi. To potężny, pozytywny sygnał, który buduje zaufanie i zachęca do podejmowania długoterminowych decyzji. Jednocześnie musimy być świadomi rosnących kosztów utrzymania nieruchomości – w 2026 roku maksymalne stawki podatku od nieruchomości wzrosną o około 5%. To kolejny argument za tym, by inwestować mądrze i wybierać nieruchomości, które oprócz potencjału wzrostu wartości, charakteryzują się także niskimi kosztami eksploatacji.

Polska ziemia pod ochroną, a VAT korzystny dla inwestorów

W szerszym kontekście prawnym warto odnotować dwie ważne zmiany. Po pierwsze, zakaz sprzedaży państwowych gruntów rolnych został przedłużony do 2036 roku, co ma na celu ochronę polskiej ziemi i wzmocnienie bezpieczeństwa żywnościowego. Po drugie, przepisy dotyczące zwrotu podatku VAT przy zakupie apartamentów inwestycyjnych pozostają korzystne, umożliwiając realne obniżenie kosztu inwestycji nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych. To pokazuje, że państwo z jednej strony chroni strategiczne zasoby, a z drugiej wspiera prywatne inwestycje w budowanie majątku.

Private House Brokers: W sercu rynku, w centrum twojej decyzji

Sierpień 2025 to miesiąc pełen możliwości. Wyjątkowo wysoki popyt na najem to duża szansa dla właścicieli, a stabilizacja cen, spadająca inflacja, druga z rzędu obniżka stóp procentowych i ożywienie w budownictwie deweloperskim tworzą bardzo korzystne warunki dla kupujących. Zrozumienie tych zjawisk i umiejętne poruszanie się między nimi to klucz do sukcesu.

Niezależnie od tego, po której stronie rynku stoisz, Private House Brokers jest po to, by pomóc Ci podjąć najlepszą decyzję. Analizujemy dane, obserwujemy trendy i przekuwamy je w skuteczne strategie dla naszych klientów.

Zastanawiasz się, jak wykorzystać obecną sytuację na rynku? Skontaktuj się z ekspertem Private House Brokers – znajdźmy razem Twoje miejsce.