Barometr nieruchomości Private House Brokers – listopad 2025

Piąta obniżka stóp i kredytowy renesans

Kluczowym wydarzeniem kształtującym nastroje w listopadzie jest bez wątpienia decyzja Rady Polityki Pieniężnej o piątej w tym roku obniżce stóp procentowych. Stopa referencyjna na poziomie 4,25% to sygnał o ogromnym znaczeniu psychologicznym i finansowym. Cykl luzowania polityki pieniężnej, rozpoczęty w maju, przyniósł wymierne efekty: koszt pieniądza spada, a dostępność finansowania rośnie. W połączeniu z inflacją, która w październiku wyhamowała do bezpiecznego poziomu 2,8% (zgodnie z danymi GUS), tworzy to optymalne środowisko dla kupujących.

Reakcję rynku najlepiej obrazują twarde dane Biura Informacji Kredytowej. Wrzesień i październik 2025 roku zapisały się w historii złotymi zgłoskami. Wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych sięgnęła 10,67 mld zł, bijąc rekordy z czasów programu „Bezpieczny Kredyt 2%”. Liczba osób wnioskujących o hipotekę wzrosła o ponad 24% rok do roku, a średnia kwota wnioskowanego kredytu zbliżyła się do 475 tys. zł. To dowód na to, że Polacy, wspierani rosnącymi realnie wynagrodzeniami i niższą presją inflacyjną, masowo wracają do realizacji planów mieszkaniowych.

Stabilizacja walutowa i prognozy do 2027 roku

Pozytywne sygnały płyną również z najnowszej projekcji Narodowego Banku Polskiego. Polska gospodarka wchodzi w fazę stabilizacji, z luką popytową w okolicach zera i perspektywą utrzymania inflacji w celu inflacyjnym w horyzoncie do 2027 roku. Wzrost PKB, szacowany w III kwartale na 3,7% r/r, napędzany jest silną konsumpcją i inwestycjami, co buduje solidne fundamenty pod dalszy rozwój rynku nieruchomości. Warto zwrócić uwagę na rynek walutowy. Reakcja złotego na niższy odczyt inflacji (euro po 4,25 zł, dolar po 3,68 zł) jest sygnałem dla inwestorów zagranicznych, że polski rynek dojrzewa. Dla kapitału zagranicznego stabilny trend boczny i umiarkowana inflacja są zachętą do lokowania środków nad Wisłą.

Metropolie łapią oddech, regiony nadrabiają zaległości

Analiza cenowa ujawnia ciekawe zjawisko „rynku dwóch prędkości”. W największych polskich miastach – Warszawie, Krakowie, Wrocławiu czy Łodzi – obserwujemy stabilizację, a nawet delikatne korekty cenowe rzędu 1–2,5%. Jest to efekt dużej podaży (deweloperzy mają w ofercie ponad 62 tys. lokali) oraz strategii wyczekiwania przyjętej przez część kupujących. Klienci, widząc spadające stopy procentowe, zachowują większą ostrożność i stosują strategię „poczekajmy jeszcze chwilę”. Choć intuicyjnie mogłoby się wydawać, że niższe koszty kredytu powinny przyspieszać decyzje zakupowe, rynek reaguje odwrotnie. Kupujący zakładają, że dalsze obniżki stóp oraz korekty cen mogą być jeszcze przed nimi — dlatego kalkulują, negocjują i świadomie wstrzymują się z finalizacją zakupu. To sprawia, że odzyskują silniejszą pozycję negocjacyjną i mogą wycisnąć z cen oraz z warunków kredytowych więcej, niż gdyby działali natychmiast.

Zupełnie inna dynamika panuje w mniejszych miastach wojewódzkich. Ośrodki takie jak Białystok, Olsztyn czy Opole notują wzrosty cen nowych mieszkań sięgające 10–13% r/r. Pokazuje to, że potencjał inwestycyjny rozlewa się szeroko po kraju, a mniejsze rynki nadrabiają dystans do liderów, oferując wciąż atrakcyjniejsze ceny wejścia przy rosnącym standardzie życia.

Nadpodaż jako wyzwanie przyszłości

Patrząc długoterminowo, raport Credit Agricole rzuca nowe światło na demografię. Do połowy lat 40. Polska osiągnie równowagę między liczbą mieszkań a gospodarstw domowych. To dobra wiadomość dla najemców, ale wyzwanie dla właścicieli nieruchomości w wyludniających się regionach. Popyt migruje do dużych aglomeracji i ich stref podmiejskich („obwarzanków”), gdzie koncentrują się praca i edukacja. Inwestorzy muszą dziś przyjąć bardziej selektywne podejście: kluczem do zysku nie jest już samo posiadanie nieruchomości, ale jej lokalizacja względem węzłów komunikacyjnych i centrów biznesowych.

Era schronów i zrównoważonego budownictwa

Listopad przyniósł ożywioną dyskusję o nowych przepisach dotyczących obrony cywilnej. Od 2026 roku każda nowa inwestycja mieszkaniowa będzie musiała uwzględniać przestrzeń możliwą do przekształcenia w miejsce doraźnego schronienia. Choć branża szacuje wzrost kosztów budowy o ok. 400–600 zł na m² (co może przełożyć się na 2–5% wzrostu cen finalnych), zmiana ta jest odbierana pozytywnie w kontekście geopolitycznym. Bezpieczeństwo mieszkańców staje się nowym, wymiernym atutem sprzedażowym, a deweloperzy już teraz przygotowują projekty spełniające te rygorystyczne normy.

Równie istotne są zmiany w podejściu do ekologii. Przykładem jest start budowy pierwszego w Polsce w pełni zeroemisyjnego biurowca w Poznaniu (Nowy Rynek C). Budynki zasilane w 100% OZE, z pompami ciepła i certyfikatami LEED Platinum, przestają być ciekawostką, a stają się rynkowym standardem, którego oczekują świadomi najemcy i inwestorzy.

Wyścig po grunty i planistyczna rewolucja

Na rynku gruntów trwa strategiczne przetasowanie. Najwięksi deweloperzy, tacy jak Dom Development, Atal czy Murapol, wykorzystują swoje zasoby gotówkowe do powiększania banków ziemi, zabezpieczając tereny pod przyszłe inwestycje. Dzieje się to w kontekście zmian w planowaniu przestrzennym, które właśnie stały się faktem — Prezydent podpisał nowelizację ustawy, wprowadzającą nowe zasady dla decyzji o warunkach zabudowy (tzw. wuzetek).

Zgodnie z ustawą, decyzje wydane na podstawie wniosków złożonych przed 16 października 2025 r. zachowają bezterminową ważność, nawet jeśli staną się prawomocne po 31 grudnia. Od 1 stycznia 2026 r. wszystkie nowe decyzje WZ będą natomiast wygasać po 5 latach od dnia, w którym stały się prawomocne. Ta zmiana porządkuje proces inwestycyjny i daje większą pewność prawną zarówno inwestorom, jak i samorządom, pozwalając planować zabudowę w dłuższym horyzoncie.

Prywatne akademiki biją rekordy

W poszukiwaniu stabilnych zwrotów inwestorzy zwracają się ku sektorowi PBSA (Private Purpose-Built Student Accommodation). W 2025 roku rynek ten przeżywa prawdziwy boom – oddano 12 nowych obiektów, a kolejne są w budowie. Deficyt miejsc noclegowych dla studentów wciąż jest ogromny (w samej Warszawie brakuje ok. 60 tys. łóżek, według branżowych analiz), co czyni ten segment jednym z najbardziej perspektywicznych. Rządowe plany wsparcia budowy akademików kwotą 4,5 mld zł do 2030 roku to dodatkowy impuls, który potwierdza, że inwestycja w edukację i infrastrukturę studencką to bezpieczny kierunek.

Hiszpania – nowa ziemia obiecana?

Niezwykle ciekawym trendem jest - wiadoma nie od dziś - rosnąca aktywność Polaków na rynku hiszpańskim. W trzecim kwartale 2025 r. nasi rodacy nabyli na Półwyspie Iberyjskim ponad 1000 nieruchomości, zyskując miano „nowych Niemców” ze względu na skalę zakupów. Co nas tam ciągnie? Oprócz słońca, kluczowa jest matematyka.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych w Hiszpanii wynosi 3–4%, podczas gdy w Polsce, mimo obniżek, wciąż jest wyższe. Polacy szukają bezpieczeństwa i rentowności poza granicami kraju, co świadczy o rosnącej dojrzałości i zamożności naszego społeczeństwa.

Koniec wolnej amerykanki w najmie krótkoterminowym

Nadchodzi nowa era dla właścicieli mieszkań na wynajem krótkoterminowy. Projektowane przepisy mają dać samorządom i wspólnotom narzędzia do regulowania tego rynku. Eliminacja szarej strefy, obowiązek rejestracji i transparentność w założeniu mają zwiększyć bezpieczeństwo zarówno turystów, jak i stałych mieszkańców. Dla inwestorów oznacza to konieczność adaptacji, ale też szansę na działanie na przewidywalnym, profesjonalnym rynku.

Stabilizacja stawek

Tymczasem rynek najmu długoterminowego po gorącym wrześniu wszedł w fazę stabilizacji. Ceny wyhamowały (wzrosty r/r rzędu 1%), a podaż ofert jest stabilna. To zdrowa sytuacja, w której znikają sezonowe anomalie cenowe. Rosnąca dostępność kredytów hipotecznych sprawia, że część najemców decyduje się na zakup własnego „M”, co zmniejsza presję na czynsze i otwiera pole do negocjacji dla tych, którzy pozostają na rynku najmu.

Dobra wiadomość dla dziedziczących

W gąszczu przepisów warto dostrzec korzystne interpretacje fiskusa dotyczące sprzedaży odziedziczonych nieruchomości. Potwierdzenie, że 5-letni okres karencji podatkowej liczy się od momentu nabycia lokalu przez spadkodawcę (a nie spadkobiercę), uwalnia na rynek wiele mieszkań. To ważny impuls podażowy na rynku wtórnym.

Pełnia transparentności – RCN za darmo

Prawdziwym przełomem będzie jednak rok 2026 i otwarcie Rejestru Cen Nieruchomości. Zniesienie opłat za dostęp do danych transakcyjnych to krok milowy w stronę transparentności. Wiedza o tym, za ile faktycznie sprzedało się mieszkanie w sąsiedztwie, a nawet to samo mieszkanie kilka miesięcy wcześniej, przestanie być wiedzą tajemną. Wyrówna to szanse informacyjne między profesjonalistami a klientami indywidualnymi i sprawi, że wyceny staną się bardziej realistyczne.

Listopad 2025 roku to moment na rynku, w którym splatają się wątki finansowe, prawne i społeczne. Obserwujemy coś więcej niż tylko sezonowe ożywienie – to strukturalna zmiana. Z jednej strony, piąta obniżka stóp procentowych i rekordowa akcja kredytowa pokazują, jak wielki jest głód własności w Polsce. Z drugiej strony, widzimy rosnącą świadomość klientów. Nasi klienci nie pytają już tylko o cenę metra kwadratowego. Pytają o energooszczędność, o bezpieczeństwo prawne, o potencjał najmu w obliczu zmian demograficznych czy nawet o możliwości inwestycyjne w Hiszpanii. W Private House Brokers widzimy, że rynek staje się rynkiem eksperta. Łatwo jest kupić cokolwiek, ale sztuką jest kupić mądrze w obliczu tak dynamicznych zmian regulacyjnych. Naszą rolą jest bycie przewodnikiem po tej rzeczywistości – od analizy zdolności kredytowej, przez ocenę realnego potencjału inwestycyjnego, aż po bezpieczną finalizację transakcji, czy to w Warszawie, czy na Costa del Sol – podsumowuje Maciej Zięba, Dyrektor Operacyjny Private House Brokers.

Końcówka roku to idealny czas na audyt swoich planów. Sytuacja na rynku jest wyjątkowa: mamy do czynienia z „okienkiem możliwości”, w którym duży wybór nieruchomości spotyka się z taniejącym finansowaniem i stabilnymi cenami w metropoliach. Jednak mnogość nowych regulacji – od wymogów schronowych po zasady najmu krótkoterminowego – sprawia, że nawigowanie po tym oceanie wymaga doświadczonego przewodnika.

W Private House Brokers łączymy doskonałą znajomość sytuacji rynkowej z ekspercką wiedzą naszych agentów. Niezależnie od tego, czy chcesz wykorzystać rekordową zdolność kredytową, by kupić pierwsze mieszkanie, planujesz sprzedaż odziedziczonego lokalu bez podatku, czy szukasz rentownej alternatywy inwestycyjnej – jesteśmy gotowi, by przekuć rynkowe trendy w Twój sukces.

Nie czekaj, aż rynek znów przyspieszy i ceny uciekną. Skontaktuj się z ekspertem homfi i wejdź w 2026 rok z najlepszą decyzją w sprawie nieruchomości.