Barometr nieruchomości Private House Brokers – lipiec 2025

Dziesięciu chętnych na jedno mieszkanie

Dane z lipca nie pozostawiają złudzeń – rynek najmu osiągnął w tym roku absolutny szczyt. W bazie homfi zarejestrowaliśmy aż 3735 nowych najemców, podczas gdy liczba dostępnych ofert wyniosła zaledwie 373. To przełożyło się na bezprecedensowy wskaźnik popytu, który w sześciu największych miastach wystrzelił do poziomu 9,96. Oznacza to, że na każdą nieruchomość na wynajem przypadało blisko dziesięciu aktywnie poszukujących klientów. Dla właścicieli mieszkań to złoty czas – dobrze przygotowane oferty znikają z rynku w mgnieniu oka, a ich potencjał dochodowy osiąga maksimum. Obecnie dobrze przygotowane oferty znikają z rynku w mgnieniu oka, a ich potencjał dochodowy nadal jest wysoki. Jednak, jak zauważają niektórzy analitycy, w tle widać też wyzwania – rosnącą konkurencję ze strony instytucjonalnych wynajmujących, stagnację stawek czynszowych czy wyższe koszty utrzymania. Warto więc działać strategicznie i optymalizować zyski z już posiadanych nieruchomości.

Kto napędza popyt? Nowy obraz najemcy

Za tak ogromnym popytem stoi kilka czynników. Po pierwsze, to tradycyjny szczyt sezonu studenckiego – tysiące młodych ludzi już teraz zabezpiecza sobie dach nad głową na nadchodzący rok akademicki. Po drugie, rynek zasilają młodzi profesjonaliści i pracownicy w relokacji, dla których najem jest elastyczną alternatywą dla zakupu. Po trzecie, Polska pozostaje atrakcyjnym kierunkiem dla cudzoziemców, którzy szukają tu stabilnego miejsca do życia. Ta mieszanka grup społecznych redefiniuje oczekiwania – liczy się nie tylko lokalizacja, ale też wysoki standard, szybki internet do pracy zdalnej i dostęp do przestrzeni rekreacyjnej. Właściciele, którzy rozumieją te potrzeby, wygrywają najwięcej.

Stabilizacja cen i siła w rękach nabywcy

Podczas gdy rynek najmu jest rozgrzany do czerwoności, segment sprzedaży oferuje kupującym komfort i pole do działania. W lipcu w Private House Brokers aktywnie wspieraliśmy 996 klientów poszukujących nieruchomości na zakup, a liczba dostępnych ofert sprzedaży wynosiła 1170. Wskaźnik popytu w sześciu największych miastach ukształtował się na poziomie 0,85, co oznacza zdrową równowagę i lekką przewagę podaży nad popytem. Co więcej, rynek pierwotny w czerwcu odnotował symboliczną podwyżkę cen o zaledwie 0,15%, a deweloperzy skupiają się na sprzedaży gotowych lokali, oferując atrakcyjne rabaty. To jasny sygnał – po latach dynamicznych wzrostów, rynek jest w fazie stabilizacji, a inicjatywa przechodzi w ręce kupujących.

Nowe przepisy, nowe możliwości: koniec z grą w ciemno

Pozycję kupujących wzmacniają rewolucyjne zmiany w prawie. Od 11 lipca weszła w życie ustawa o jawności cen mieszkań, która zobowiązuje deweloperów do publikowania szczegółowych cenników i historii cen na swoich stronach internetowych. To koniec z ukrywaniem cen i koniecznością żmudnego dopytywania o koszty w biurach sprzedaży. Pełna transparentność ułatwi porównywanie ofert i podejmowanie świadomych decyzji. Dodatkowo, rząd oficjalnie wycofał się z prac nad programem „Kredyt na start”. Choć dla niektórych może to być rozczarowanie, dla rynku jako całości to dobra wiadomość. Eksperci ostrzegali, że program mógłby sztucznie zawyżyć ceny, ograniczając dostępność mieszkań. Rezygnacja z niego, w połączeniu ze stabilizacją cen, tworzy zdrowe i przewidywalne środowisko do zakupu, bez presji gwałtownych podwyżek.

„Dane z lipca jednoznacznie potwierdzają rozbieżności na rynku. W segmencie najmu obserwujemy rekordowy wskaźnik popytu na poziomie 9,96, co oznacza, że na każdą ofertę przypada blisko dziesięciu chętnych. To stwarza idealne warunki dla właścicieli do maksymalizacji zysków z wynajmu, korzystając z wysokiego sezonu. Równocześnie na rynku sprzedaży wskaźnik popytu wynosi 0,85, co w połączeniu ze stabilizacją cen, dużą podażą i wycofaniem programu „Kredyt na start” daje silną pozycję negocjacyjną kupującym. Naszym zadaniem w Private House Brokers jest wykorzystanie tych precyzyjnych danych, aby dostarczać klientom skuteczne strategie – wynajmującym pomagamy szybko znaleźć zweryfikowanego najemcę, a kupującym wskazujemy najlepsze dostępne okazje inwestycyjne.” – komentuje Maciej Zięba, Dyrektor Operacyjny Private House Brokers.

Działki budowlane: czas na negocjacje i realizację marzeń

Dla osób marzących o budowie własnego domu nadszedł bardzo dobry moment. Rynek działek budowlanych charakteryzuje się dziś wysoką podażą – w serwisach dostępnych jest ponad 20 tysięcy ofert. To stwarza doskonałą okazję do negocjacji. Właściciele, którym zależy na szybkiej sprzedaży, są skłonni do udzielania rabatów sięgających nawet 20%. Choć ceny wciąż są zróżnicowane – od 100-250 zł/m² w mniejszych miejscowościach do 758 zł/m² w Warszawie – to właśnie teraz można znaleźć grunt w atrakcyjnej cenie i rozpocząć realizację projektu. Stabilizujące się koszty budowy, które w II kwartale wzrosły w bardziej przewidywalnym tempie (3,91% r/r), dodatkowo sprzyjają takim decyzjom.

Rynek pierwotny: rekordowa podaż i konsolidacja gigantów

Na siedmiu największych rynkach w Polsce oferta mieszkań deweloperskich osiągnęła rekordowy poziom ponad 62 tysięcy lokali. To efekt wzmożonej aktywności deweloperów z przełomu lat, który dziś materializuje się jako ogromny wybór dla kupujących. Jednocześnie rynek jest świadkiem potężnej konsolidacji – spektakularne przejęcie Bouygues Immobilier Polska przez Develię za blisko 66 mln euro to dowód na siłę i zaufanie do polskiego rynku mieszkaniowego. Tacy giganci będą kształtować rynek w najbliższych latach, a ich celem jest zwiększenie skali działania, co w długim terminie może oznaczać jeszcze większą konkurencję i lepsze oferty dla klientów.

Flipping i lokale usługowe: profesjonalizacja rynku

Rynek inwestycyjny również przechodzi transformację. Przełomowy wyrok NSA, który uznaje flipping za działalność gospodarczą, kończy erę "dzikiego zachodu" w obrocie nieruchomościami. To sygnał, że rynek dojrzewa i profesjonalizuje się. Inwestorzy muszą teraz działać bardziej strategicznie, co w długim terminie podniesie jakość i transparentność transakcji. Z kolei rynek lokali usługowych pokazuje, jak kluczowa jest dogłębna analiza – ceny wahają się od 6 000 zł/m² w Bydgoszczy do ponad 35 000 zł/m² w centrach największych miast. To dowodzi, że sukces inwestycyjny zależy od wiedzy i specjalistycznego doradztwa.

Nowy rozdział w planowaniu przestrzennym

Koniec 2025 roku przyniesie wygaśnięcie kontrowersyjnej ustawy „lex deweloper”. Zastąpią ją zintegrowane plany inwestycyjne (ZPI), które mają zapewnić większą transparentność i równowagę w planowaniu przestrzennym. W połączeniu z rezygnacją z programu „Kredyt na start” i zwrotem w kierunku budownictwa społecznego, zmiany te sygnalizują strategiczny odwrót od krótkoterminowych bodźców na rzecz budowania stabilnego i przewidywalnego rynku na lata.

Gospodarka i inflacja: nadzieja na obniżki stóp

Polska gospodarka, według "zegara koniunktury" GUS, znajduje się w fazie umiarkowanego ożywienia. Choć czerwcowa inflacja na poziomie 4,1% wciąż plasuje nas w unijnej czołówce, ekonomiści prognozują jej spadek w kolejnych miesiącach. To z kolei rodzi realną nadzieję na kolejne obniżki stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej jeszcze w tym roku. Taki ruch byłby potężnym wsparciem dla kredytobiorców i dodatkowym impulsem dla strony popytowej na rynku nieruchomości.

Spowolnienie w budownictwie: czy ceny znów wzrosną?

Dane GUS wskazują na wyraźne wyhamowanie aktywności budowlanej – w czerwcu rozpoczęto o 25% mniej budów niż rok wcześniej. Choć na razie rynek dysponuje rekordową podażą, w perspektywie 2-3 lat ograniczenie nowych inwestycji może doprowadzić do zmniejszenia liczby dostępnych lokali. W połączeniu z potencjalnym ożywieniem popytu, napędzanym przez niższe stopy procentowe, może to oznaczać powrót presji na wzrost cen. Dla kupujących to kolejny argument, by nie zwlekać z decyzją i korzystać z dzisiejszych dogodnych warunków do zakupu.

Inwestycje zagraniczne: hiszpański zwrot podatku na horyzoncie

Dla Polaków masowo inwestujących w Hiszpanii pojawiła się doskonała wiadomość. Komisja Europejska naciska na Madryt, by zlikwidował kontrowersyjny podatek IRNR dla nierezydentów. Jeśli tak się stanie, otworzy to drogę nie tylko do obniżenia kosztów utrzymania nieruchomości, ale także do ubiegania się o zwrot pobranych kwot za lata ubiegłe. To pokazuje, jak globalne trendy i regulacje wpływają na lokalne decyzje inwestycyjne, a posiadanie partnera, który monitoruje te zmiany, jest bezcenne.

Sztuczna inteligencja zmienia grę

Sztuczna inteligencja (AI) przestaje być futurystyczną ciekawostką, a staje się realnym narzędziem zmieniającym branżę nieruchomości. Od optymalizacji zużycia energii w budynkach, przez inteligentne systemy bezpieczeństwa, po zaawansowaną analitykę danych wspierającą wycenę i marketing – AI podnosi efektywność, komfort i zyskowność. W Private House Brokers już dziś wykorzystujemy nowoczesne technologie, by dostarczać naszym klientom usługi na najwyższym poziomie.

Deficyt mieszkań – bliżej końca niż początku

Choć wciąż odczuwamy niedobór mieszkań, eksperci prognozują, że luka mieszkaniowa w Polsce zostanie zasypana do 2028 roku. Ogromna skala rozpoczętych inwestycji (blisko 850 tys. lokali) sprawia, że rynek zmierza w kierunku długo oczekiwanej równowagi. To kolejny sygnał, że wchodzimy w fazę dojrzałości rynkowej, gdzie kluczowe będą jakość, lokalizacja i profesjonalne doradztwo, a nie tylko pogoń za rosnącymi cenami.

Lipiec 2025 to miesiąc pełen możliwości. Rekordowy popyt na najem to znakomita szansa dla właścicieli, a stabilizacja cen, ogromna podaż i nowe, transparentne przepisy tworzą najlepsze od lat warunki dla kupujących. Zrozumienie tych zjawisk i umiejętne poruszanie się między nimi to klucz do sukcesu.

Niezależnie od tego, po której stronie rynku stoisz, Private House Brokers jest po to, by pomóc Ci podjąć najlepszą decyzję. Analizujemy dane, obserwujemy trendy i przekuwamy je w skuteczne strategie dla naszych klientów.

Zastanawiasz się, jak wykorzystać obecną sytuację na rynku? Skontaktuj się z ekspertem Private House Brokers – znajdźmy razem Twoje miejsce.