Barometr nieruchomości Private House Brokers – październik 2025
Jesień pełna okazji. Rynek nieruchomości wchodzi w fazę stabilności i świadomych decyzji.
Podczas gdy światowe rynki z uważnością obserwują rekordowe ceny złota i niestabilność surowców, polski rynek nieruchomości udowadnia swoją siłę jako fundament majątku Polaków, wartego już 7,5 biliona złotych. Jesień 2025 przynosi falę pozytywnych sygnałów: inflacja utrzymuje się poniżej 3%, a złoty pozostaje silny. To wszystko, w połączeniu z rosnącą dostępnością kredytów, tworzy wyjątkowe warunki dla tych, którzy myślą o przyszłości – zarówno kupujących, jak i sprzedających.
W tak dynamicznym otoczeniu kluczem do sukcesu jest dostęp do rzetelnych informacji i trafnej analizy. Najnowszy, rozbudowany Barometr nieruchomości Private House Brokers to Twój kompleksowy przewodnik po jesiennych trendach, który pomoże Ci zrozumieć rynek i wykorzystać jego potencjał na swoją korzyść.
I: Rynek sprzedaży – kupujący odzyskują energię
Stabilizacja cen i powrót nabywców
Rynek sprzedaży nabiera zdrowego oddechu. Po okresie niepewności, kupujący wracają do gry, zachęceni poprawą warunków makroekonomicznych. Inflacja utrzymująca się poniżej 3% i silna pozycja złotego (z kursem euro blisko 4,23 zł) dają poczucie stabilności. Co najważniejsze, przełożyło się to na realny wzrost akcji kredytowej.
We wrześniu banki udzieliły 23,77 tys. kredytów mieszkaniowych, czyli o 22,2% więcej niż miesiąc wcześniej i aż o 52,4% więcej niż rok temu. Wartość nowo udzielonych kredytów sięgnęła rekordowych 10,67 mld zł, co oznacza wzrost o 336 mln zł względem poprzedniego rekordu ze stycznia 2024 roku. Średnia kwota nowego kredytu wyniosła 448,9 tys. zł i była o 6,8% wyższa niż rok wcześniej – to potwierdzenie rosnącej zdolności kredytowej Polaków.
Rynek wtórny w centrum uwagi
Obserwujemy fascynujące odwrócenie ról. Podczas gdy deweloperzy, w obliczu rosnącej konkurencji, delikatnie korygują ceny ofertowe i wprowadzają promocje, to rynek wtórny zyskuje na sile. W Gdyni ceny mieszkań z drugiej ręki wzrosły o 4%, a w Krakowie o 2,7%. To sygnał, że kupujący coraz częściej poszukują nieruchomości dostępnych "od zaraz" i są gotowi płacić za gotowe, wykończone lokale w dobrych lokalizacjach. Dla właścicieli mieszkań na rynku wtórnym to idealny moment na sprzedaż w korzystnej cenie, przy rosnącym zainteresowaniu ze strony nabywców wspieranych przez dostępne finansowanie.
„Z jednej strony mamy na rynku stabilną inflację i rosnącą akcję kredytową, co napędza optymizm kupujących. Z drugiej, zbliżająca się zmiana przepisów 'ulgi mieszkaniowej' w 2026 roku motywuje inwestorów do działania już teraz. To stwarza wyjątkową dynamikę: popyt spotyka się z rosnącą podażą, co prowadzi do większej liczby transakcji. W Private House Brokers pomagamy obu stronom wykorzystać ten moment – kupującym znaleźć idealną nieruchomość w stabilnym otoczeniu, a sprzedającym efektywnie planować transakcje przed nadchodzącymi zmianami podatkowymi.” – komentuje Maciej Zięba, Dyrektor Operacyjny Private House Brokers.
II: Wielkie przetasowanie – kluczowe zmiany w przepisach
„Ulga mieszkaniowa” tylko do końca 2025 roku
To najważniejsza informacja dla tysięcy inwestorów. Od stycznia 2026 roku wejdą w życie przepisy ograniczające ulgę mieszkaniową przy sprzedaży nieruchomości. Możliwość zwolnienia z podatku PIT (jeśli środki przeznaczyło się na kolejny cel mieszkaniowy) zostanie ograniczona tylko do osób, które nie posiadają innej nieruchomości. Dla inwestorów i właścicieli kilku mieszkań to ostatni dzwonek – mają czas tylko do końca 2025 roku, aby sprzedać nieruchomość i reinwestować zyski na obecnych, korzystniejszych zasadach.
Koniec chaosu w najmie krótkoterminowym
Rynek najmu krótkoterminowego wkracza w erę profesjonalizacji. Rząd kończy prace nad ustawą, która wprowadzi centralny rejestr obiektów noclegowych i ucywilizuje ten segment. To dobra wiadomość dla rynku – nowe przepisy ustalą minimalne standardy jakości i zwiększą bezpieczeństwo klientów. Dla właścicieli oznacza to konieczność dostosowania się do nowych wymogów, co w naturalny sposób będzie premiować profesjonalnych operatorów i właścicieli oferujących najwyższą jakość usług.
III: Horyzonty inwestycyjne – Polacy szukają globalnie
Nieruchomości jako bezpieczna przystań
W czasach, gdy złoto i srebro biją historyczne rekordy, a Narodowy Bank Polski staje się światowym liderem w zakupie kruszcu, Polacy potwierdzają swoje fundamentalne zaufanie do najbardziej namacalnego aktywa – nieruchomości. To na nich zbudowany jest majątek Polaków, wart 7,5 biliona złotych. Podczas gdy globalne rynki reagują nerwowo na zapowiedzi wojen handlowych, a inwestorzy szukają alternatyw w Bitcoinie, polski rynek nieruchomości pozostaje synonimem stabilności i realnej ochrony kapitału. ** Egzotyczna Tajlandia nowym hitem**
Polacy coraz odważniej dywersyfikują swój portfel, szukając okazji inwestycyjnych na całym świecie. Po fali zakupów w Hiszpanii i Bułgarii, nowym, gorącym kierunkiem stała się Tajlandia. Jak donoszą lokalne media, aż 60% zagranicznych nabywców na Phuket to Polacy. Przyczyną jest fenomenalna stopa zwrotu i ceny – luksusowy apartament z widokiem na ocean za 450 tys. zł to oferta, z którą polskie kurorty nie mogą konkurować. To pokazuje, że polscy inwestorzy są coraz bardziej świadomi i myślą globalnie.
IV: Rynek deweloperski – nierównomierne odbicie
Polska dwóch prędkości
Aktywność deweloperska w Polsce staje się coraz bardziej skoncentrowana. Najnowsze dane pokazują, że połowa nowych inwestycji powstaje w zaledwie dwudziestu powiatach, głównie wokół największych aglomeracji, takich jak Kraków, Wrocław czy Poznań. Jednocześnie aż 73 powiaty to budowlane pustynie. To dowód na to, że rynek pracy i dostęp do infrastruktury są kluczowymi czynnikami napędzającymi rozwój. Dla właścicieli nieruchomości w silnych ośrodkach miejskich to doskonała wiadomość – potwierdza ona, że ich aktywa znajdują się w lokalizacjach o największym potencjale wzrostu.
Ostrożne ożywienie i stabilne ceny
Mimo że III kwartał przyniósł spadek liczby rozpoczętych budów o 13% rok do roku, deweloperzy z optymizmem patrzą w przyszłość. Wrześniowe dane pokazały wyraźne odbicie w liczbie nowych pozwoleń i budów. Rynek wciąż dysponuje ogromnym buforem ponad 856 tys. mieszkań w budowie. Dla kupujących oznacza to komfortową sytuację: podaż jest duża, a ceny pozostają stabilne. Deweloperzy, zamiast podnosić ceny, konkurują o klienta jakością i elastycznością, co stwarza idealne warunki do negocjacji.
V: Przyszłość rynku – transparentność i jakość
Cyfrowa rewolucja – nadchodzi Portal DOM
Przed nami rewolucja w transparentności rynku. Zapowiedziany przez rząd Portal Danych o Obrocie Mieszkaniami (DOM) ma wystartować w 2027 roku i dać Polakom dostęp do rzeczywistych cen transakcyjnych z aktów notarialnych. To koniec z opieraniem się wyłącznie na cenach ofertowych. Choć do startu portalu zostało jeszcze trochę czasu, jest to wyraźny sygnał, że rynek zmierza w kierunku pełnej przejrzystości. To doskonała wiadomość dla kupujących i sprzedających, którzy będą mogli podejmować decyzje w oparciu o twarde dane. Jeśli projekt uzyska odpowiedni rozgłos i stanie się uniwersalnym narzędziem kupujących przy składaniu ofert zakupu nieruchomości, może to nieść realną obniżkę cen na całym rynku.
Standard życia wciąż rośnie
Przez 20 lat w UE Polska dokonała ogromnego skoku cywilizacyjnego w standardzie zamieszkania. Choć wciąż mamy mniej pokoi na osobę niż średnia unijna (1,2 vs 1,7), to dane te pokazują, że polski rynek jest daleki od nasycenia. Wciąż istnieje fundamentalna, strukturalna potrzeba budowania nowych, większych i bardziej komfortowych mieszkań. To, w połączeniu z rosnącą zamożnością Polaków (majątek 105 tys. USD na osobę), gwarantuje stabilny, długoterminowy popyt na nieruchomości w nadchodzących latach.
VI: Rynki lokalne pod lupą – stabilizacja w metropoliach
Obraz największych rynków w III kwartale 2025
Najnowsze dane z raportu Otodom Analytics za III kwartał 2025 roku, analizujące aktualne ceny mieszkań na rynku wtórnym w pięciu największych miastach Polski, potwierdzają ogólnopolski trend stabilizacji. Po okresie dynamicznych wzrostów, rynek wyraźnie złapał oddech, co jest doskonałą wiadomością dla kupujących. W Warszawie (18 244 zł/m²) i Krakowie (16 744 zł/m²) obserwujemy niewielką roczną korektę cen (odpowiednio -2,1% i -2,1%), co w połączeniu z rosnącą zdolnością kredytową tworzy idealne okno zakupowe. Podobną stabilizację widać we Wrocławiu (13 432 zł/m², -1,5%) i Łodzi (8 725 zł/m², -0,3%).
Wyjątkiem na tle metropolii jest Poznań (11 888 zł/m²), który jako jedyny notuje symboliczny wzrost cen rok do roku (+0,9%), co świadczy o dużej odporności i stabilności tego rynku. Niezmiennym trendem we wszystkich miastach pozostaje wysoka wycena najmniejszych mieszkań – lokale do 40 m² niemal wszędzie osiągają najwyższe ceny za metr kwadratowy. To potwierdza, że kawalerki i małe mieszkania dwupokojowe wciąż są postrzegane jako najlepsza i najbezpieczniejsza lokata kapitału, zarówno w segmencie premium, jak i w celach inwestycyjnych.
VII: Private House Brokers – w sercu rynku, w centrum Twojej decyzji
Jesień 2025 to miesiąc pełen możliwości. Stabilna inflacja i rosnąca dostępność kredytów dają kupującym siłę i komfort wyboru. Rosnące ceny na rynku wtórnym to szansa dla sprzedających. A zbliżająca się zmiana przepisów podatkowych to wyraźny sygnał dla inwestorów, by działać właśnie teraz. Zrozumienie tych zjawisk i umiejętne poruszanie się między nimi to klucz do sukcesu.
Dziś, gdy podaż mieszkań pozostaje wysoka, a strona popytowa dopiero nabiera tempa, sprzedaż często się wydłuża – oferty zostają na rynku dłużej. Właśnie dlatego w Private House Brokers oferujemy rozwiązanie, które pozwala zarabiać na mieszkaniu już w trakcie sprzedaży – dzięki usłudze najmu krótkoterminowego możesz generować przychód aż do momentu przeniesienia własności na nabywcę.
Niezależnie od tego, po której stronie rynku stoisz, Private House Brokers jest po to, by pomóc Ci podjąć najlepszą decyzję. Analizujemy dane, obserwujemy trendy i przekuwamy je w skuteczne strategie dla naszych klientów.
Zastanawiasz się, jak wykorzystać obecną sytuację na rynku? Skontaktuj się z ekspertem Private House Brokers – znajdźmy razem Twoje miejsce.
