Barometr nieruchomości Private House Brokers – marzec 2025

W marcu liczba aktywnych kupujących w bazie Private House Brokers wzrosła o 2,2% w stosunku do lutego, wracając do poziomów ze stycznia. Wskaźnik popytu dla rynku sprzedaży w sześciu głównych miastach Polski utrzymał się na poziomie 0,69, co – biorąc pod uwagę, że jest to relacja liczby poszukujących klientów do liczby dostępnych ofert – potwierdza stabilizację po zimowym odbiciu. Co ważne, mimo relatywnie stałego poziomu zainteresowania zakupem, liczba ofert sprzedaży wzrosła o 3,2% miesiąc do miesiąca. To wyraźny sygnał dla kupujących – większy wybór i szersze pole do negocjacji. Dla sprzedających oznacza to rosnącą konkurencję, a więc konieczność trafnego dopasowania ceny do warunków rynkowych oraz profesjonalnej prezentacji oferty, by skutecznie przyciągnąć uwagę klienta.

„Kupujący w marcu to klient bardziej świadomy i selektywny – wie, czego szuka i nie podejmuje decyzji impulsywnie. Widzimy wyraźne zainteresowanie mieszkaniami w dobrych lokalizacjach, gotowymi do wprowadzenia się. Jednocześnie obserwujemy duży odsetek nieruchomości, które długo nie znajdowały właścicieli, a po korekcie ceny na bardziej konkurencyjną zaczęły się sprzedawać” – komentuje Maciej Zięba, Dyrektor Operacyjny Private House Brokers.

Dane Private House Brokers z marca pokazują wyraźne zróżnicowanie dynamiki rynku w poszczególnych miastach. Najwięcej kupujących zgromadził Kraków, który notuje również stosunkowo wysoki wskaźnik popytu (0,74), co przy dużej liczbie ofert sugeruje równowagę i zdrową aktywność rynkową.

Warszawa, mimo niższej liczby kupujących, utrzymuje najwyższy wskaźnik popytu (0,90), co oznacza, że na jedną ofertę przypada relatywnie więcej zainteresowanych. To świadczy o wysokim potencjale sprzedażowym i konieczności szybkiego podejmowania decyzji przez klientów.

Poznań i Łódź prezentują bardziej stonowaną aktywność. Wskaźniki popytu są tu najniższe – odpowiednio 0,63 i 0,62 – co może wskazywać na przewagę podaży nad popytem. Dla kupujących to szansa na negocjacje, a dla sprzedających – sygnał, że wyróżnienie oferty i atrakcyjna (czytaj: rynkowo skalkulowana) cena będą kluczowe. Warto dodać, że w takich warunkach obniżki cen są naturalną praktyką, która może odblokować impas w transakcji i zwiększyć szansę na finalizację sprzedaży. W segmencie najmu największe nasycenie rynku notuje Warszawa – z najwyższym wskaźnikiem popytu na poziomie 6,40, przy jednocześnie relatywnie niskiej liczbie ofert (42). To pokazuje, że presja cenowa w stolicy może się jeszcze utrzymywać. W Krakowie, Wrocławiu i Łodzi sytuacja jest bardziej zrównoważona – wskaźniki popytu w granicach 2,78–3,57 sugerują umiarkowaną konkurencję. Najniższy popyt na wynajem obserwujemy w Poznaniu (2,62), co może wynikać z sezonowości oraz większego zainteresowania zakupem.

W marcu liczba aktywnych najemców w bazie Private House Brokers wzrosła o 3,7% miesiąc do miesiąca. Jednocześnie liczba dostępnych ofert najmu zwiększyła się o 12,4%, a wskaźnik popytu spadł z 4,08 do 3,76. To pierwszy spadek od początku roku.

Najem nadal cieszy się zainteresowaniem, ale wyraźnie rośnie presja podażowa (liczba ofert, czyli podaż rośnie szybciej niż popyt). Wynajmujący muszą coraz częściej walczyć o klienta standardem, elastycznością i korzystnymi warunkami umowy. W miastach takich jak Poznań czy Wrocław nadal utrzymuje się wysokie zainteresowanie ofertami najmu, ale tam równie szybko rośnie liczba nowych ogłoszeń. To znak, że rynek przechodzi w fazę bardziej konkurencyjną – choć prawdopodobnie nie na długo, bo zbliżamy się do początku wysokiego sezonu na rynku najmu, który rozpoczyna się w czerwcu.

Według najnowszych danych rynkowych, różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi spadła w największych polskich miastach do 5,9%. Jeszcze rok temu sięgała nawet 20%. Kupujący zyskują coraz większe pole do negocjacji, a sprzedający zaczynają lepiej dostosowywać oczekiwania do realiów rynku.

To dobra wiadomość dla obu stron: transakcje przebiegają szybciej, a ceny lepiej odzwierciedlają wartość nieruchomości. W obliczu zwiększonej podaży, to właśnie dobrze przygotowane i realistycznie wycenione oferty przyciągają największe zainteresowanie.

W marcu Stały Komitet Rady Ministrów przyjął dwa projekty ustaw, które mogą realnie wpłynąć na rynek mieszkaniowy: ustawę wspierającą mieszkalnictwo społeczne oraz ustawę deregulacyjną. W połączeniu z zapowiedzianym przez ministra Paszyka dofinansowaniem 2,5 mld zł na budownictwo komunalne i społeczne, zwiększa się szansa na budowę 15 tys. nowych mieszkań w 2025 roku.

Chociaż nie będą to mieszkania przeznaczone na sprzedaż, wpłyną one pozytywnie na sytuację na rynku najmu, zmniejszając presję czynszową i poszerzając bazę dostępnych lokali.

Jak wynika z ogólnopolskich raportów, średnie czynsze najmu mieszkań w dużych miastach są obecnie o 40–50% wyższe niż przed wojną w Ukrainie. To efekt wzmożonego popytu z lat 2022–2024, który wywindował ceny. Jednak dane z marca 2025 pokazują, że trend ten zaczyna się stabilizować. W niektórych miastach stawki ofertowe spadły o 1–5%, a właściciele coraz częściej skłonni są do negocjacji.

To dobra wiadomość dla najemców, ale także sygnał dla inwestorów, że rynek staje się bardziej przewidywalny i zrównoważony. Wysokie czynsze przy rosnącej liczbie ofert mogą zachęcić część najemców do przejścia na rynek własności.

Marzec przynosi potwierdzenie obserwowanego od początku roku trendu: rynek się nie zatrzymuje, ale przestaje działać pod wpływem emocji. Zarówno kupujący, jak i najemcy podejmują decyzje świadomiej i mają coraz więcej opcji do wyboru. Sprzedający i wynajmujący, którzy to rozumieją, wygrywają – elastycznością, przygotowaniem oferty i reakcją na sygnały z rynku.

Chcesz wiedzieć, jak przygotować się do sprzedaży lub najmu w aktualnej rzeczywistości rynkowej? Porozmawiaj z ekspertem Private House Brokers. Jesteśmy po to, by pomagać podejmować mądre decyzje.