Czy program „Klucz do mieszkania” zmieni sytuację rynkową?

Minister rozwoju Krzysztof Paszyk 13 lutego ogłosił nowy program mieszkaniowy „Klucz do mieszkania”, który ma wesprzeć osoby kupujące nieruchomości na rynku wtórnym. Program skupia się na trzech filarach: budownictwie komunalnym, społecznym oraz wsparciu dla osób kupujących mieszkania z rynku wtórnego. Z dopłat będą mogły skorzystać osoby, które nigdy nie posiadały nieruchomości, a limity cenowe dla mieszkań wyniosą 10 tys. zł za m² (11 tys. zł w pięciu najdroższych miastach). Program wyklucza transakcje na rynku pierwotnym, a także z udziałem flipperów. Niektórzy eksperci krytykują ten kierunek, zauważając, że może to prowadzić do wzrostu cen mieszkań na rynku wtórnym, szczególnie w miastach, gdzie średnie ceny za metr są obecnie niższe niż 10 tys. zł.

Polski Związek Firm Deweloperskich szybko skrytykował propozycję Ministerstwa Rozwoju i Technologii. Deweloperzy zwrócili uwagę, że takie rozwiązanie nie przyczyni się do tworzenia nowych miejsc pracy ani nie wpłynie znacząco na gospodarkę. Dodatkowo PZFD wskazał niższe koszty utrzymania nowoczesnych budynków, które są zgodne z normami efektywności energetycznej. Deweloperzy podkreślają, że choć wsparcie dla SIM i TBS jest pozytywne, jego skala jest wciąż niewystarczająca, by zaspokoić potrzeby mieszkaniowe społeczeństwa. Z kolei w ramach poprzedniego programu BK2, większa część środków trafiła na rynek wtórny, co pokazuje, że rynek pierwotny nie był głównym beneficjentem wsparcia.

Po 12 miesiącach spadków produkcja budowlano-montażowa w Polsce wzrosła w styczniu 2025 roku o 4,3% rok do roku, jak wynika z danych GUS. Wszystkie sektory budownictwa odnotowały wzrost, a ekonomiści przewidują dalsze ożywienie inwestycyjne. Szczególnie dynamicznie rozwija się sektor budowy budynków (+7,1%), a także roboty budowlane specjalistyczne (+3,9%). Wzrosły zarówno inwestycje budowlane (+5,1%), jak i remonty (+2,9%). Pozytywne dane mogą wpłynąć na spadek presji inflacyjnej i stworzyć przestrzeń do obniżek stóp procentowych przez NBP w III kwartale 2025 roku.

Odbicie branży budowlanej potwierdza ożywienie wśród deweloperów. W styczniu 2025 roku rozpoczęli budowę 12,6 tys. mieszkań, co stanowi najlepszy wynik na początku roku od lat, mimo wysokich stóp procentowych i kosztów kredytów. W ciągu 2024 roku deweloperzy uruchomili budowę 152,5 tys. mieszkań, z czego 32% przypadło na sześć największych miast. Wzrost aktywności deweloperów nie dotyczy jedynie dużych aglomeracji – rośnie także liczba projektów w powiatach wokół miast.

Szczególnie prężnie rozwija się oferta sprzedaży domów na przedmieściach dużych miast. Wynika z ograniczonego popytu spowodowanego wysokimi cenami nieruchomości w centrach miast oraz trudnym dostępem do kredytów. Szczególnie dużym zainteresowaniem cieszą się domy nowe, wybudowane w energooszczędnych technologiach, co redukuje koszty utrzymania. Wraz ze wzrostem ofert sprzedaży domów zwiększy się elastyczność sprzedających w sprawie cen - szczególnie domów na rynku wtórnym.

Styczeń 2025 roku przyniósł znaczący wzrost podaży mieszkań na rynku wtórnym w Polsce, a ceny w większości dużych miast pozostały stabilne lub spadły. W miastach takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław i Poznań średnia cena metra kwadratowego zmniejszyła się o 1-2%. Eksperci wskazują, że sprzedający na rynku wtórnym muszą dostosować swoje oczekiwania do sytuacji na rynku pierwotnym, gdzie podaż mieszkań jest rekordowa. Z powodu dużej liczby nowych mieszkań od deweloperów, sprzedający używane mieszkania nie mają argumentów, by podnosić ceny. Wzrost liczby ofert na rynku wtórnym o 23% w porównaniu z rokiem poprzednim wskazuje na osłabiony popyt, co sugeruje dalszą stagnację cen.

Równocześnie na rynku wtórnym pojawiła się duża liczba nowych ofert, co również wpływa na dynamikę cen. Tendencja ta z pewnością utrwali się ze względu na rządowe plany dotyczące wsparcia zakupu nieruchomości z rynku wtórnego. Przy jednoczesnym ożywieniu budowlanym, luty 2025 roku przyniósł kolejny rekord — liczba ofert na serwisach olx.pl oraz otodom.pl wyniosła około 234 500, co stanowi najwyższy wynik w historii prowadzenia tej statystyki. Potwierdzają to dane agencji nieruchomości homfi. Liczba ofert na sprzedaż wzrosła o 1.97% w stosunku do stycznia 2025, a także aż o 50.53% w porównaniu do lutego ubiegłego roku. Średni wzrost liczby ogłoszeń na przestrzeni ostatnich dwunastu miesięcy wyniósł 47,58, co daje średnio 9,68%. Największy wzrost liczby ofert nieruchomości na sprzedaż został zaobserwowany w Poznaniu, Łodzi i Wrocławiu.

Ożywienie widać także na rynku najmu. W lutym 2025 roku rynek najmu mieszkań w Polsce wykazał dalszy wzrost cen w porównaniu do analogicznego okresu roku poprzedniego. Średni wzrost cen najmu w dużych miastach wyniósł około 5% w ujęciu rocznym oraz prawie 2% w porównaniu z grudniem 2024 roku — wynika z raportu Rankomat.pl i Rentier.io. Odnotowano również wzrost liczby nowych ofert najmu mieszkań — według OLX Data liczba ofert na wynajem wzrosła od początku 2025 roku o około 28%. Mimo to liczba dostępnych ofert nadal była niższa niż w rekordowych miesiącach: sierpniu, wrześniu i październiku 2023 roku, kiedy to przekraczała 80 tys.

Według danych agencji nieruchomości homfi największy wzrost liczby ofert na wynajem w skali roku został zaobserwowany w Poznaniu i Wrocławiu. Równocześnie największe zainteresowanie najmem zostało zaobserwowane w Warszawie, Łodzi i Gdańsku. W tych miastach wskaźnik popytu na nieruchomości, czyli czyli liczba poszukujących najemców przypadająca na jedną nieruchomość w ofercie homfi, pokazuje w lutym wyższe słupki niż w pozostałych miastach.

Minister Rozwoju i Technologii zaprezentował projekt ustawy mający na celu zwiększenie dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Projekt umożliwi przekazywanie gminom gruntów rolnych z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz nieruchomości spółek Skarbu Państwa, które nie są już wykorzystywane. Ustawa ma również wprowadzić mechanizmy, które pozwolą na przejmowanie przez samorządy gruntów, które mogą być zagospodarowane na cele mieszkaniowe, a także na przekazywanie ich spółdzielniom mieszkaniowym czy spółkom gminnym. Celem jest zwiększenie podaży terenów pod nowe inwestycje mieszkaniowe, co ma pomóc rozwiązać problem niedoboru gruntów na rynku nieruchomości.

Projekt uwzględnia również rekompensaty w przypadku, gdy na przekazanych terenach nie zostanie zrealizowana inwestycja mieszkaniowa w ciągu pięciu lat. Jednak uwolnienie ziemi nie oznacza automatycznej zabudowy – decyzja o jej przeznaczeniu będzie zależała od właścicieli oraz lokalnych władz. W miastach wciąż pozostają obszary, które pełnią funkcje ekologiczne lub wymagają rozważnego planowania. Przewiduje się, że zmiany przyczynią się do rozwoju nowych dzielnic, ale także muszą uwzględniać odpowiednią infrastrukturę oraz potrzeby miast.

Już teraz deweloperzy w Polsce kontynuują intensywny sprint po działki budowlane, przeznaczając miliardy złotych rocznie na rozbudowę swoich banków ziemi. W największych miastach, takich jak Warszawa i Kraków, tereny inwestycyjne są bardzo drogie i trudno dostępne, co wpływa na wzrost cen mieszkań. Deweloperzy, tacy jak Dom Development, Atal, Develia czy Matexi, planują kontynuację zakupów gruntów, ale ze względu na długotrwałe procedury administracyjne i rosnące ceny działek, dostępność atrakcyjnych terenów pod zabudowę pozostaje dużym wyzwaniem. Większość dużych firm ma zapasy ziemi na 4–6 lat, ale rynek nadal będzie charakteryzował się wysokimi cenami działek, które z kolei wpłyną na ceny mieszkań.

Niestety, można odnieść wrażenie, że kolejne propozycje programów wspierających rynek nieruchomości powstają w oparciu o chwilowe przekonania, uprzedzenia oraz populistyczne hasła. Tworzenie wizerunku deweloperów jako głównego wroga rynku nie sprzyja jego rozwojowi. Należy zauważyć, że deweloperzy mieli w ostatnich latach korzystne warunki, a program BK2 był jednym z kluczowych czynników wspierających ten stan rzeczy. Obecnie podejmuje się próby zmiany sytuacji, głównie poprzez hasła takie, jak „nie deweloperom, nie flipperom, nie funduszom inwestycyjnym”, co nie prowadzi do trwałych rozwiązań. Prawdziwym kluczem do zwiększenia dostępności mieszkań i obniżenia cen dla przeciętnego konsumenta nie będą programy dopłat, które wybiórczo kierowane są do określonych grup społecznych (młodsze osoby, rodziny, pierwsze mieszkanie), ponieważ każda taka klasyfikacja powoduje wykluczenie innych potrzebujących.

Eksperci od dawna wskazują, że aby osiągnąć niższe ceny, konieczne jest zwiększenie podaży. Aby zapewnić rzeczywisty wzrost podaży na poziomie krajowym, niezbędne są grunty w rozsądnych cenach, z dostępem do infrastruktury oraz krótsze i uproszczone procedury uzyskiwania pozwoleń na realizację inwestycji.

Szkoda, że hasło “zabierzmy deweloperom marże” sprzedaje się dziś lepiej niż “stwórzmy warunki dla całego sektora do stabilnego wzrostu”. Program Klucz do mieszkania, wraz z całym poprzedzającym je zamieszaniem związanym z programami dla nabywców mieszkań, oceniam negatywnie w kontekście niedopasowania do faktycznych potrzeb gospodarki, a przede wszystkim za wprowadzanie niepewności wśród samych zainteresowanych - potencjalnych nabywców - mówi Maciej Zięba, Dyrektor Operacyjny homfi. - Jego wprowadzenie w obecnie planowanym kształcie spowoduje wzrost cen w mniejszych miastach, a nie wpłynie znacząco na sytuację w dużych miastach - przewiduje.