Mieszkanie na start – kto może skorzystać?

Kupujących nie brakuje  – tak mówią dane agencji nieruchomości Private House Brokers i homfi za I kwartał 2024 roku. Pomimo wciąż niekorzystnej sytuacji ekonomiczno-gospodarczej, coraz więcej Polaków szuka własnego mieszkania. 

Analizując pierwszy kwartał 2024 roku, widzimy że liczba zainteresowanych zakupem utrzymuje się na podobnym poziomie, co w pierwszym kwartale zeszłego roku, a także w ostatnich 3 miesiącach 2023. W tych okresach falami napędzającymi popyt były programy rządowe –  w zeszłym roku Program Pierwsze Mieszkanie i Kredyt 2%, których rozpoczęcie zapowiadane w pierwszym kwartale 2023 roku oraz zakończenie w ostatnim, mocno wywindowały liczbę zainteresowanych zakupem własnego M, a wraz z nią także ceny mieszkań. W tym roku kupujący czekają w blokach startowych na rozpoczęcie programu Mieszkanie na start. O ogromnym zainteresowaniu świadczą dane podane przez money.pl (za Rzeczpospolitą) o średniej liczbie aż 140 lokali dziennie, rezerwowanych przez klientów w biurach sprzedaży, w pierwszej połowie kwietnia.

Z danych agencji nieruchomości homfi wynika, że najbardziej optymistycznie sytuacja wygląda w Gdańsku i Wrocławiu, gdzie liczba zainteresowanych zakupem wzrosła kolejno o 60% oraz 21% m/m. Tak duża liczba chętnych nie pozostaje bez wpływu na ceny nieruchomości. A te w analizowanych miastach, według danych Otodom, wyglądają następująco: średni koszt za metr kwadratowy w Gdańsku to 15 121 zł/mkw (rynek pierwotny) oraz 15 303 zł/mkw (rynek wtórny), natomiast we Wrocławiu – 13 488 zł/mkw (rynek pierwotny) oraz 13 254 zł/mkw (rynek wtórny). Drożej zapłacimy w Krakowie – średnio 15 143 zł za metr kwadratowy nowego mieszkania oraz 16 467 zł za mieszkanie z drugiej ręki – i oczywiście w Warszawie, gdzie ceny wynoszą 16 557 zł/mkw (rynek pierwotny) i 18 240 zł/mkw (rynek wtórny). 

• Po spokojnym rozpoczęciu tego roku, które wynikało z zakończenia programów wspierających kredytowanie nieruchomości, widać spore ożywienie, nie tylko w biurach sprzedaży mieszkań, ale i u nas, w agencji nieruchomości. Niebawem startuje program Mieszkanie na Start i zainteresowanie nim jest bardzo duże. Jednak, nauczeni doświadczeniem, obserwujemy zależność – więcej chętnych na zakup to wyższe ceny, dlatego nawet teraz, bez startu nowego programu, wielu klientów nie chce czekać z decyzjami. Tego jeszcze nie widać w liczbach, ale klienci mogą spodziewać się, że w kolejnych miesiącach znów będzie drożej – komentuje Maciej Zięba, Dyrektor Operacyjny homfi.

Mieszkanie na start – poznaj założenia programu

Mieszkanie na start ma wejść w życie już jesienią 2024 roku. Jego czas trwania przewidziany jest do końca 2027 roku, a kredyt z niższym oprocentowaniem musi zostać udzielony na co najmniej 15 lat. O czym jeszcze warto wiedzieć? Zebraliśmy najważniejsze informacje w pigułce.

Ogólne informacje:

• Limit przyjmowanych wniosków ma wynosić 15 tys. na kwartał (po jego przekroczeniu nabór ma być tymczasowo wstrzymywany). W 2024 r. maksymalny limit może wynieść 35 tys. wniosków o “kredyt na start”,
• dopłaty w ramach programu będą wypłacane przez okres do 10 lat (120 rat kredytu hipotecznego), 
• stałe oprocentowanie i raty malejące będą możliwe przez pierwsze 5 lat korzystania z programu,
• kredyt będzie można nadpłacać bez ograniczeń,
• osobom korzystającym z programu, którym nie udało się uzbierać wkładu własnego w wysokości 20% wartości nieruchomości, państwo sfinansuje dopłatę do tej kwoty w ramach tzw. Gwarancji wkładu własnego realizowanej przez Bank Gospodarstwa Krajowego (nie będzie ona mogła być jednak wyższa niż 100 000 zł).

Skorzystać mogą: 

• Małżeństwa i związki partnerskie nie posiadające nieruchomości,
• rodziny z co najmniej trójką dzieci posiadające już nieruchomość,
• single przed ukończeniem 35. roku życia,
• osoby z co najmniej jednym dzieckiem bez limitu wieku.

Co obejmują dopłaty? 

• Zakup, budowę lub wykończenie domu, mieszkania lub lokalowej nieruchomości,
• nabycie działki,
• realizację inwestycji kooperatywy mieszkaniowej przez członka tej kooperatywy,
• nabycie spółdzielczego prawa własnościowego do lokalu.

Oprocentowanie kredytu: 

• Singiel – 1,5%
• Gospodarstwo 2-osobowe – 1,5%
• Gospodarstwo 3-osobowe – 1%
• Gospodarstwo 4-osobowe – 0,5%
• Gospodarstwo 5-osobowe i większe – 0%

Limity dochodowe netto: 

• Singiel – 7 000 zł 
• Gospodarstwo 2-osobowe – 13 000 zł 
• Gospodarstwo 3-osobowe – 16 000 zł 
• Gospodarstwo 4-osobowe – 19 500 zł 
• Gospodarstwo 5-osobowe i większe – 23 000 zł 

Jeśli limit zostanie przekroczony, to wnioskodawca wciąż będzie mógł skorzystać z programu. Jego dopłaty zostaną jednak odpowiednio pomniejszone – o 50% kwoty przekroczenia wskazanego limitu dochodowego w przypadku singla oraz o 25% kwoty przekroczenia w pozostałych przypadkach. Oznacza to, że singiel zarabiający 8000 zł netto miesięcznie, otrzyma dopłatę niższą o 500 zł. W skrajnych przypadkach, gdy limit dochodowy zostanie wyraźnie przekroczony, może spowodować to, że dopłaty wyniosą 0 zł, a więc kredyt będzie miał taką samą ratę jak zwykły kredyt hipoteczny z ratą malejącą. 

Limity kwoty kredytu: 

• Singiel – 200 000 zł
• Gospodarstwo 2-osobowe – 400 000 zł
• Gospodarstwo 3-osobowe – 450 000 zł
• Gospodarstwo 4-osobowe – 500 000 zł
• Gospodarstwo 5-osobowe i większe – 600 000 zł

Można zaciągnąć kredyt hipoteczny na kwotę przewyższającą podane limity, ale wówczas dopłaty będą naliczane tylko do ustalonych maksymalnych kwot. Przykładowo, 5-osobowa rodzina, która złoży wniosek o kredyt hipoteczny 0% na nieruchomość o wartości 800 000 zł, może liczyć na preferencyjny kredyt o wartości 600 000 zł. Od różnicy, czyli pozostałych 200 000 zł, bank naliczy już standardowe koszty.

Limit powierzchni nieruchomości:

• Singiel – 50 m2
• Gospodarstwo 2-osobowe – 75 m2
• Gospodarstwo 3-osobowe – 100 m2
• Gospodarstwo 4-osobowe – 125 m2
• Gospodarstwo 5-osobowe i większe – 150 m2

Przekroczenie limitu powierzchni mieszkania również nie dyskwalifikuje z ubiegania się o kredyt na start. Tak samo jak w przypadku wyższych zarobków, dopłaty zostaną jednak odpowiednio zmniejszone – miesięczne dopłaty skurczą się o 50 zł za każdy mkw. powyżej limitu.

To najważniejsze założenia nowego programu. Następca „Bezpiecznego kredytu 2 procent” jest w praktyce bardziej skomplikowany od poprzednika – głównie za sprawą dużej liczby zmiennych wpływających na ostateczną wysokość dopłat. 

Kredytobiorcy, którzy skorzystają z “Kredytu na start”, powinni mieć też na uwadze, że przez okres 10 lat będą mieli ograniczone możliwości do dysponowania swoją własnością. Prawo do dopłat wygasa w chwili, gdy nieruchomość przestaje zaspokajać własne potrzeby mieszkaniowe kredytobiorcy, zostanie wynajęta lub osoba objęta programem nabędzie prawa do innej własności (z wyłączeniem dziedziczenia).