Barometr nieruchomości Private House Brokers - wrzesień 2026

Kupujących przybywa, ale rynek nadal daje duży wybór

Sierpień przyniósł wyraźne ożywienie na rynku pierwotnym. Według raportu portalu Tabelaofert na siedmiu największych rynkach sprzedano około 4,2 tys. nowych mieszkań, czyli blisko 50% więcej niż rok wcześniej. Większej aktywności kupujących nadal towarzyszy jednak szeroka oferta – do wyboru pozostawało około 69,3 tys. lokali, a tylko w sierpniu do sprzedaży trafiło kolejnych 3,3 tys. mieszkań. Dzięki temu wzrost popytu nie oznacza dziś automatycznie mniejszego wyboru, a klienci wciąż mogą porównywać oferty pod kątem lokalizacji, standardu, terminu odbioru czy warunków zakupu.

Deweloperzy nie zwalniają również po stronie realizowanych inwestycji. W lipcu i sierpniu oddali do użytkowania ponad 24 tys. mieszkań, osiągając najlepszy wakacyjny wynik od czterech lat. Jednocześnie w samym sierpniu rozpoczęto budowę ponad 10,4 tys. lokali przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem – o 25,6% więcej niż przed rokiem. Od początku roku wydano także pozwolenia na budowę 127,4 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o 20,6% rok do roku i zapowiada dalsze zasilanie rynku nową ofertą w kolejnych okresach.

Gotowe mieszkania coraz mocniej zaznaczają swoją pozycję

Coraz większą rolę odgrywają lokale dostępne od ręki. W sierpniu odpowiadały już za blisko 37% wszystkich sprzedanych mieszkań na analizowanych rynkach. Szczególnie interesująco wygląda przy tym relacja cenowa między lokalami gotowymi a tymi, na które trzeba jeszcze poczekać. W pięciu z siedmiu największych miast mieszkania dostępne od ręki były tańsze niż te, których ukończenie planowane jest dopiero za ponad dwa lata. To odwraca intuicyjną zależność, zgodnie z którą za możliwość szybkiego odbioru kupujący powinien płacić więcej.

Jednym z możliwych wyjaśnień jest sposób wyceny mieszkań znajdujących się na różnych etapach realizacji. Wyższe ceny lokali z odległym terminem odbioru mogą uwzględniać oczekiwania deweloperów dotyczące przyszłego poziomu cen, podczas gdy w przypadku gotowych mieszkań większe znaczenie może mieć potrzeba sprawnego domknięcia sprzedaży już zrealizowanej inwestycji. Skala różnic jest przy tym znacząca. We Wrocławiu średnia cena metra kwadratowego gotowego lokalu wynosiła 15,5 tys. zł, wobec 24,6 tys. zł w przypadku mieszkań z odbiorem za ponad dwa lata. W Warszawie było to odpowiednio 19,7 i 26,2 tys. zł za mkw, a w Krakowie 17,2 i 20,7 tys. zł.

Jednocześnie pula około 71 tys. mieszkań pozostających w ofercie deweloperów była najwyższa od co najmniej 2019 roku. Przy tak dużej podaży gotowe lokale konkurują więc nie tylko możliwością szybkiego odbioru i większą przewidywalnością zakupu, ale w części miast również ceną.

Polacy coraz lepiej oceniają dostępność kredytów mieszkaniowych

Na rynku finansowania widać wyraźną poprawę nastrojów. W III kwartale 2026 roku 41% badanych uznało uzyskanie kredytu mieszkaniowego za bardzo trudne, podczas gdy rok wcześniej ten odsetek wynosił 52%. Zmianę podejścia widać również w aktywności banków. W pierwszym półroczu udzielono o 48% więcej kredytów mieszkaniowych niż rok wcześniej, a w lipcu ich liczba wzrosła o 33,1% rok do roku.

Warto dodać, że nie każdy nowy kredyt oznacza zakup mieszkania. Około jednej trzeciej akcji kredytowej stanowi dziś refinansowanie wcześniejszych zobowiązań. To rozwiązanie może być sposobem na dostosowanie warunków obecnego kredytu do aktualnej sytuacji rynkowej, dlatego w hōmfi, wspólnie z partnerami specjalizującymi się w doradztwie kredytowym, pomagamy również analizować możliwości takiego refinansowania w ramach usługi finansowania nieruchomości. Warto dodać, że jednocześnie rośnie aktywność osób, które dopiero planują zakup – w sierpniu o kredyt mieszkaniowy wnioskowało 35,3 tys. osób, a średnia kwota wnioskowanego finansowania osiągnęła rekordowe 548,7 tys. zł.

Jeden profil klienta, różne decyzje banków

Poprawa dostępności kredytów nie oznacza jednak, że możliwości klientów są wszędzie takie same. We wrześniu średnia zdolność kredytowa modelowej rodziny z dwójką dzieci i dochodem 15 tys. zł netto wyniosła 1,155 mln zł, czyli o 8 tys. zł mniej niż miesiąc wcześniej. Znacznie większe znaczenie miały jednak różnice między bankami. Przy identycznym profilu klienta dostępna kwota finansowania mieściła się w przedziale od około 1 mln do 1,35 mln zł. Przy tak dużej rozpiętości wsparcie doświadczonego agenta nieruchomości może być szczególnie ważne – pozwala lepiej określić realny budżet zakupu i porównać możliwości dostępne w różnych instytucjach.

We wrześniu pięć banków obniżyło zdolność nawet o 70 tys. zł, podczas gdy trzy zwiększyły ją maksymalnie o około 20 tys. zł. Skala zmian była przy tym bardzo różna. W ING Banku Śląskim maksymalna kwota finansowania dla analizowanego profilu spadła z około 1,282 mln do 1,208 mln zł, a w Alior Banku z 1,148 mln do 1,116 mln zł. W przeciwnym kierunku zmieniła się natomiast oferta Banku Pekao, gdzie zdolność wzrosła z około 1,164 mln do 1,188 mln zł. Za lekkim pogorszeniem średniej stały przede wszystkim wyższe stawki stałego oprocentowania, które podnoszą miesięczną ratę i ograniczają maksymalną kwotę finansowania.

Wskaźnik POLSTR otwiera nowy rozdział w hipotekach

Wrzesień przyniósł także zmianę o bardziej systemowym charakterze. PKO BP jako pierwszy bank wprowadził do oferty kredyt hipoteczny oparty na POLSTR, który ma docelowo zastąpić WIBOR jako wskaźnik referencyjny. Oznacza to, że w kolejnych miesiącach produkty oparte na nowym wskaźniku mogą coraz częściej pojawiać się w ofertach banków.

Na początku września POLSTR 1M wynosił 3,55%, podczas gdy stawki WIBOR 1M, 3M i 6M mieściły się w przedziale 3,75–3,86%. Różnica nie sprowadza się jednak wyłącznie do poziomu samych wskaźników, które inaczej reagują na sytuację rynkową, co z czasem może mieć znaczenie również przy porównywaniu ofert kredytowych. WIBOR uwzględnia oczekiwania dotyczące przyszłych stóp procentowych, natomiast POLSTR opiera się na rzeczywistych transakcjach z przeszłości.

Mniejsze metraże, większe znaczenie funkcjonalności

Kupujący coraz rzadziej szukają największego mieszkania, na jakie mogą sobie pozwolić. Coraz częściej liczy się lokal, który da się wygodnie użytkować i bezpiecznie sfinansować, co dobrze widać w strukturze sprzedaży. W okresie od stycznia do maja 2026 roku mieszkania dwupokojowe stanowiły 45% lokali sprzedanych przez deweloperów w Warszawie, a na większości pozostałych analizowanych rynków ich udział przekraczał 40%.

Popyt na takie mieszkania pozostaje mocny również tam, gdzie podaż nie nadąża za zainteresowaniem. W Warszawie sprzedano w tym czasie około 3,3 tys. lokali dwupokojowych, podczas gdy do oferty trafiło 2,7 tys. nowych. Podobną relację odnotowano w Krakowie, Łodzi i Poznaniu. Na rynku wtórnym średni czas sprzedaży w pięciu największych miastach wydłużył się wprawdzie do 125 dni, ale dobrze wycenione mieszkania dwupokojowe nadal cieszyły się dużym zainteresowaniem.

Koszty utrzymania i otoczenie coraz mocniej wpływają na wybór

Na decyzje zakupowe coraz większy wpływ mają także wydatki związane z późniejszym użytkowaniem nieruchomości. Dla 30% badanych niskie opłaty i koszty ogrzewania należą do najważniejszych cech mieszkania lub domu, a 40% obawia się przyszłych kosztów utrzymania. Jednocześnie 57% deklaruje gotowość inwestowania w poprawę efektywności energetycznej, co sprawia, że parametry energetyczne coraz częściej stają się realnym elementem porównywania podobnych ofert.

Do obrazu nieruchomości coraz wyraźniej dochodzi również jej najbliższe otoczenie. Dodatkowym narzędziem w jego ocenie będą nowe strategiczne mapy hałasu, które powstaną w 2027 roku i obejmą miasta powyżej 100 tys. mieszkańców, główne drogi, linie kolejowe oraz lotniska. Takie dane mogą ułatwić ocenę komfortu lokalizacji jeszcze przed zakupem, szczególnie tam, gdzie wpływ ruchu i infrastruktury transportowej nie zawsze jest łatwy do wychwycenia podczas pierwszej wizyty.

Nowe przepisy mają zwiększyć przejrzystość rynku

Do konsultacji trafił projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami, którego celem jest podniesienie jakości usług pośrednictwa i zwiększenie przejrzystości zasad współpracy z klientami. Jedną z najważniejszych proponowanych zmian jest zakaz pobierania wynagrodzenia jednocześnie od obu stron transakcji, co ma ograniczyć ryzyko konfliktu interesów i mocniej podkreślić rolę pośrednika jako reprezentanta strony, z którą zawarł umowę.

Projekt przewiduje również szersze uprawnienia kontrolne Inspekcji Handlowej, obejmujące m.in. rzetelność informowania klientów, przejrzystość umów oraz przestrzeganie nowych zasad wynagradzania. Tym samym większy nacisk ma zostać położony nie tylko na formalną stronę transakcji, ale również na sposób komunikacji i standard relacji pomiędzy pośrednikiem a klientem.

hōmfi zaproszone do rozmowy o przyszłości pośrednictwa

W konsultacjach projektu bierze udział również hōmfi, które jako jedyna agencja nieruchomości zostało zaproszone przez Ministerstwo do udziału w tym procesie. To wyróżnienie podkreśla pozycję marki na rynku i daje możliwość wniesienia do rozmów doświadczeń wynikających z dużej skali działalności, codziennej pracy z klientami oraz praktycznej znajomości procesu transakcyjnego.

hōmfi podchodzi do udziału w konsultacjach przede wszystkim merytorycznie – jako do możliwości współtworzenia rozwiązań, które mogą wspierać dalszą profesjonalizację rynku i podnoszenie standardów pośrednictwa. To kierunek konsekwentnie obecny w podejściu marki od początku jej działalności, dlatego szczególne znaczenie ma dla niej jakość usług, przejrzystość współpracy oraz jasno określona odpowiedzialność pośrednika wobec klienta.

Większa podaż zmienia układ sił na rynku najmu

Sierpień wyraźnie poszerzył ofertę mieszkań na wynajem. Na rynku pojawiło się około 61,5 tys. nowych ogłoszeń, a łączna pula dostępnych lokali wzrosła z 79,5 tys. w lipcu do 85,5 tys. miesiąc później. Najmocniejszy przyrost odnotował Kraków, gdzie liczba ofert zwiększyła się o 29% rok do roku, do około 8 tys. mieszkań.

Więcej dostępnych lokali oznacza jednocześnie większą przestrzeń do porównywania ofert. W 17 analizowanych miastach liczba nowych ogłoszeń była w sierpniu o 26% wyższa niż rok wcześniej, co szczególnie przed rozpoczęciem roku akademickiego poszerzało wybór pod względem ceny, standardu i lokalizacji.

Rosnąca podaż przekłada się też na spokojniejszą dynamikę cen. W II kwartale 2026 roku średnie stawki najmu w siedmiu największych polskich miastach wzrosły o 1% rok do roku, a więc znacznie wolniej niż w okresie silnych podwyżek z lat 2021–2023. Rynek wciąż pozostaje przy tym przede wszystkim domeną indywidualnych właścicieli — zasób najmu instytucjonalnego przekroczył 25 tys. lokali, ale nadal stanowi niewielką część całego segmentu.

Na ten obraz nakłada się również sezon studencki, który w tym roku rozpoczął się nieco później niż zwykle. W tym kontekście coraz większego znaczenia nabierają rosnące koszty zakwaterowania w akademikach – miejscami wyższe nawet o 18% rok do roku. Przy tak wysokich stawkach część studentów może częściej zestawiać ofertę domów studenckich z prywatnym najmem, szczególnie w przypadku mieszkań przeznaczonych do współdzielenia. Podział kosztów pomiędzy kilku najemców pozwala połączyć większą swobodę wyboru lokalizacji i standardu z bardziej przewidywalnym miesięcznym budżetem.

Mieszkanie nadal postrzegane jako sposób lokowania kapitału

Nieruchomości wciąż zajmują ważne miejsce w inwestycyjnych planach Polaków. 57% badanych uważa mieszkanie za dobrą formę lokowania kapitału, a wśród osób planujących zakup ten odsetek rośnie do 67%. Jednocześnie 56% respondentów spodziewa się dalszego wzrostu cen mieszkań – to o 6 p.p. więcej niż rok wcześniej.

Perspektywa wzrostu wartości nie pozostaje jedynie deklaracją. Aż 63% osób, które kupiły mieszkanie, wskazało oczekiwany wzrost cen jako jeden z impulsów do finalizacji transakcji, co pokazuje, że dla części kupujących nieruchomość pełni dziś jednocześnie funkcję użytkową i inwestycyjną.

Wartość w czasie coraz ważniejsza przy decyzji zakupowej

Takie podejście szczególnie dobrze widać w segmencie premium. Sama prestiżowa lokalizacja czy wysoki standard wykończenia nie są już jedynymi argumentami branymi pod uwagę przez zamożnych nabywców. Coraz większe znaczenie mają również jakość architektury, prywatność i przekonanie, że nieruchomość zachowa swoją wartość w dłuższej perspektywie.

Wspomniany potencjał nie rozkłada się jednak równomiernie między rynkami. W segmencie mieszkań o podwyższonym standardzie roczne zmiany mediany cen na analizowanych rynkach mieściły się w przedziale od -2% do +21%. Najmocniej wyróżniało się Trójmiasto, gdzie mediana wzrosła z 14,2 do 17,2 tys. zł za mkw., podczas gdy w Krakowie i Katowicach pozostała bez zmian. Przy takiej rozpiętości coraz większego znaczenia nabiera więc nie sama kategoria nieruchomości, ale to, gdzie i w jakim segmencie znajduje się konkretny lokal.

Wrześniowy obraz rynku tworzą jednocześnie wysoka aktywność kupujących, szeroka oferta mieszkań i rosnące znaczenie finansowania. Równolegle zmieniają się oczekiwania wobec samej nieruchomości – od kosztów utrzymania i funkcjonalności po lokalizację i potencjał wzrostu wartości. W takim otoczeniu coraz ważniejsza staje się umiejętność właściwej oceny konkretnej oferty i zestawienia jej z realnymi możliwościami kupującego.

W Private House Brokers łączymy wiedzę o lokalnych rynkach z doświadczeniem transakcyjnym i indywidualnym podejściem do potrzeb klienta. Analizujemy nieruchomości w szerszym kontekście – ich jakości, otoczenia, warunków finansowania oraz perspektyw – aby wspierać decyzje zarówno mieszkaniowe, jak i inwestycyjne.

Planujesz zakup, sprzedaż lub inwestycję w nieruchomość?

Porozmawiaj z doradcą Private House Brokers i poznaj możliwości, które najlepiej odpowiadają Twoim oczekiwaniom oraz długoterminowym planom.