Barometr nieruchomości Private House Brokers - sierpień 2026

Rekordowy kwartał w sektorze bankowym

Drugi kwartał 2026 roku zamknął się rekordem w sektorze bankowym. Z najnowszych raportów wynika, że banki udzieliły w tym czasie 83,5 tys. kredytów mieszkaniowych na łączną kwotę blisko 40 miliardów złotych. Tak potężny zastrzyk kapitału to zasługa rosnących wynagrodzeń oraz masowych refinansowań (ponad 20 proc. umów to zmiana warunków starych kredytów). Sytuacja poszczególnych kupujących jest jednak mocno zróżnicowana. O ile single i bezdzietne pary zyskały w ostatnich miesiącach wyższe limity finansowania, o tyle rodziny z jednym dzieckiem odnotowują spadki zdolności kredytowej.

Kompaktowe mieszkania towarem deficytowym

Zwiększona zdolność nabywcza szybko uszczupliła pulę najbardziej pożądanych lokali. Tylko w lipcu na siedmiu głównych rynkach w Polsce sprzedano ponad 4,4 tys. nowych mieszkań, podczas gdy deweloperzy wprowadzili ich do oferty zaledwie 3 tys. W ujęciu od początku roku sprzedaż wyprzedziła nową podaż o 15 proc. Klienci, szukając funkcjonalności i optymalizacji kosztów, skierowali się w stronę mieszkań dwu- i trzypokojowych o powierzchni do 65 mkw. To właśnie one stały się obecnie towarem deficytowym, co przy atrakcyjnej polityce cenowej na rynkach takich jak Warszawa czy Trójmiasto znacząco przyspiesza tempo sprzedaży.

Malejące pole do negocjacji

Perspektywa istotnych spadków cen wyraźnie się oddala. Pierwsza połowa 2026 roku przyniosła wyraźne odwrócenie trendu - pole do negocjacji cen na rynku wtórnym drastycznie się skurczyło. Wzrósł popyt, a całkowita liczba ogłoszeń w lipcu spadła do ok. 137 tysięcy. Średnie stawki ofertowe w metropoliach urosły o około 1 proc. w ujęciu miesięcznym. Sprzedający rzadko zgadzają się dziś na duże ustępstwa. Mimo to, mieszkania z drugiej ręki we wszystkich dużych miastach pozostają o 1 do 23 proc. tańsze od ofert deweloperskich, co wciąż stanowi atrakcyjną okazję inwestycyjną.

Deweloperzy podnoszą poprzeczkę cenową

Dane Narodowego Banku Polskiego z II kwartału pokazują, że za nowe mieszkanie w siedmiu największych miastach płacono średnio 14 444 zł za metr kwadratowy. Najdroższa pozostaje Warszawa, natomiast Łódź jest obecnie jedyną metropolią ze stawkami transakcyjnymi poniżej 10 tys. zł za mkw. Co ważne, oczekiwania deweloperów nadal rosną (średnio 15 889 zł za mkw. w ofertach). Warto też zweryfikować głośne dane GUS o „kosztach budowy” na poziomie 7950 zł za mkw. - to wyłącznie surowe nakłady wykonawcze inwestora, do których doliczyć trzeba marżę, podatki, koszty finansowania oraz bardzo drogie dziś grunty.

Nowe standardy budowlane od września 2026

Od 20 września 2026 roku rynek deweloperski czekają istotne zmiany regulacyjne, które przyniosą wymierne korzyści dla jakości życia mieszkańców. Wchodzą w życie nowe warunki techniczne dla budynków, oznaczające ostateczny koniec tzw. „papierowych ścian”. Nowe inwestycje zostaną objęte normami akustycznymi, które zagwarantują domownikom spokój i prywatność. Dodatkowo znowelizowane przepisy wymuszą budowę większej liczby lokali dostosowanych do potrzeb osób z niepełnosprawnościami oraz stosowanie bezpieczniejszych materiałów. Choć dla deweloperów oznacza to konieczność sprostania wyższym kosztom realizacji inwestycji, dla nabywców jest to gwarancja produktu, którego jakość odpowiada cenie rynkowej.

Zakaz podnoszenia cen po podpisaniu umowy

Ministerstwo Rozwoju i Technologii przedstawiło projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej, który zakłada bezwzględny zakaz podnoszenia cen mieszkań na niekorzyść nabywcy po podpisaniu umowy. Definitywnie eliminuje to możliwość waloryzowania ceny o wskaźniki inflacyjne. Klient zyska gwarancję, że raz podpisana kwota nie wzrośnie o dodatkowe narzuty wynikające z drożejących materiałów budowlanych.

Sezon akademicki i stabilne czynsze

Sierpień to tradycyjnie okres wzmożonych poszukiwań na rynku studenckim. Mimo rosnącej konkurencji w staraniach o najlepsze kawalerki i niewielkie mieszkania dwupokojowe w pobliżu uczelni, rynek powitał młodych najemców dobrą wiadomością - czynsze uległy wyraźnej stabilizacji. W miastach takich jak Warszawa czy Kraków obecne stawki najmu są bardzo przewidywalne, a lokalnie nawet nieco niższe niż przed rokiem. Analitycy zwracają jednak uwagę na nowy trend - dla wielu zamożniejszych rodziców rosnąca stabilność na rynku finansowym sprawiła, że symulowane raty kredytu zrównały się z miesięcznymi opłatami za wynajem. Coraz częściej decydują się oni na zakup mieszkania dla studiującego dziecka, traktując to jako bezpieczną lokatę kapitału na przyszłość.

Nowe podatkowe realia najmu krótkoterminowego

Zupełnie inne nastroje panują w segmencie najmu krótkoterminowego, który stał się przedmiotem wzmożonego zainteresowania fiskusa. Właściciele zarabiający na platformach rezerwacyjnych muszą przygotować się na nadchodzące regulacje. Planowane przepisy dążą do klasyfikacji takich działalności jako usług hotelarskich. Oznacza to ryzyko utraty korzystnego ryczałtu podatkowego, wejście w obowiązkowe składki ZUS i znacznie wyższe podatki od nieruchomości. Dotknie to głównie drobnych inwestorów, co może doprowadzić do przejęcia tego rynku przez duże spółki operatorskie.

Ewolucja oczekiwań klientów premium

Obserwujemy ciekawą ewolucję polskiego rynku premium, który przestał być jedynie niszą, a stał się pełnoprawnym motorem napędowym branży. Błyskawicznie rośnie podaż apartamentów wycenianych na ponad 20 tysięcy złotych za metr kwadratowy - absolutnym rekordzistą w tym zakresie jest Wrocław, gdzie oferta luksusowych lokali urosła rok do roku o rekordowe 142 proc. Zmieniają się również oczekiwania samych klientów. Tzw. „luksus na pokaz” i sam prestiżowy adres już nie wystarczą. Zamożni nabywcy poszukują unikalnej architektury, intymności, najwyższej jakości wykończenia części wspólnych i dyskretnej, eksperckiej obsługi. To rynek, w którym relacje, zaufanie i eksperckie doradztwo odgrywają kluczową rolę w zamykaniu wielomilionowych transakcji.

Silver living - nowy filar rynku

Jednocześnie na horyzoncie pojawia się zupełnie nowy, potężny filar rynku nieruchomości - silver living. Starzejące się społeczeństwo i rosnąca zamożność polskich 60-latków tworzą ogromny popyt na nowoczesne, bezprogowe mieszkania połączone z technologiami smart i dostępem do opieki medycznej oraz rekreacji. To już nie są tradycyjne domy opieki, lecz aktywne i komfortowe osiedla senioralne. Inwestorzy, którzy już dziś dostrzegą ten dopiero rozwijający się w Polsce trend i ulokują w nim kapitał przed rokiem 2030, zbudują sobie znaczącą przewagę konkurencyjną na rynku o niezwykle stabilnych i długoterminowych perspektywach zwrotu.

Rekordowy rok w nieruchomościach komercyjnych

Polska gospodarka nie zwalnia tempa, co doskonale widać w segmencie nieruchomości komercyjnych. Pierwsza połowa 2026 roku przyniosła zauważalne odbicie inwestycyjne - łączna wartość zrealizowanych transakcji przekroczyła 3 miliardy euro (ok. 13 mld zł), notując potężny wzrost o 71 proc. w ujęciu rocznym. Popyt rozkłada się równomiernie na wiele klas aktywów (z liderem w postaci sektora handlowego), a Polska systematycznie wyraźnie wyprzedza konkurencję w regionie Europy Środkowo-Wschodniej (CEE). Ten napływ wielkiego, w tym coraz częściej krajowego, kapitału to jasny dowód zaufania do stabilności i dojrzałości naszego rodzimego parkietu nieruchomościowego.

Budżet na 2027 rok i rosnące wynagrodzenia

Te wyniki biznesowe znajdują solidne oparcie w makroekonomii. Przyjęty właśnie wstępny projekt budżetu państwa na 2027 rok przewiduje dalszy, stabilny wzrost gospodarczy. Z perspektywy rynku nieruchomości kluczowa jest prognoza Ministerstwa Finansów, według której przeciętne wynagrodzenie w gospodarce narodowej po raz pierwszy przebije symboliczną barierę 10 tysięcy złotych brutto. Rosnące portfele Polaków, przy jednoczesnym utrzymaniu inflacji w ryzach, dobrze wróżą dla długoterminowego popytu na rynkach deweloperskich i niezachwianego poczucia bezpieczeństwa dla osób spłacających wieloletnie zobowiązania hipoteczne.

Sierpień 2026 roku potwierdza, że rynek nieruchomości należy dziś do osób decyzyjnych i dobrze przygotowanych. Niezależnie od tego, czy szukasz unikalnego apartamentu premium, negocjujesz wielomilionową transakcję, czy planujesz dywersyfikację portfela o segment silver living - potrzebujesz partnera, który rozumie dynamikę tych zmian.

W Private House Brokers przekładamy twarde dane rynkowe na Twoją realną korzyść - od wyceny i home stagingu, po finalizację transakcji. Skontaktuj się z naszym ekspertem - sprawdzimy Twoją zdolność kredytową, wskażemy najciekawsze okazje inwestycyjne i pomożemy ulokować kapitał tak, by pracował dla Ciebie z maksymalną rentownością.